中国房地产市场,中国经济中国房市：假话、真相与政策导向
中国房地产市场的政治因素
中国安邦咨询公司 为英国《金融时报》中文网供稿 2009-12-29
时近2009年末，中国未来经济形势及政策走势成为市场高度关注的焦点。近期，中国国内市场对房地产政策的预期相当不好，这种看法在股市上有明显反映——最近一次中国国内股市向下调整，房地产板块受打击颇大，降幅在各板块中基本处于领先位置。
市场变化缘于近期中国政府相继出台的调控政策，从“营业税征收2改5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”，从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”。多项政策齐出，在年末的房地产行业引起了不小的骚动。
中国总理温家宝在12月27日的岁末政策吹风采访中，也对房地产给予了特别关照，称要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规的行为。
多项房地产调控政策暂时未吓到房价，却把房地产股价吓了个半死。让市场疑惑的是：为什么中央近期密集出台房地产调控政策？中央真的打算打压房地产市场吗？
在我们看来，国内房地产市场是个复杂的市场，它不仅是一个经济意义上的市场，还是一个政治意义上的博弈场所。从经济上来看，判断房地产市场要考虑供需、资金链、库存、融资成本、土地成本等多个市场因素，市场规律在这个领域里起作用。
但千万不要忘了分析房地产市场的另一个框架——政治框架，它在很大程度上影响着政府决策。在中国，没有一个产业像房地产业那样迅速发展却又积累了如此大的“民怨”。安邦研究员曾听中国国内某著名房地产商讲述他十几年心得：在中国做房地产在政策上要特别识相，房地产只是个市场问题时，政府会用市场手段来对待；如果房地产已经变成社会问题，再发展就变成政治问题，房地产商就应该主动调整，否则政府会用政治手段来解决市场问题。
现在，中国国内就处于房地产问题从市场问题向政治问题转化的当口。金融危机爆发才一年多，国内房地产价格已经超过了危机之前的最高点。各种社会舆论的激烈交锋，老百姓对高房价的抱怨，一线城市奇高无比的房价租售比，各地不断涌现出的“地王”……都从市场之外拷问着中国政府的决策倾向。
在经济复苏企稳之后，中国政府必须腾出更多的精力关注房价问题。比如，政府政策现在正在转向从增加供给的角度来缓解供需缺口，中央与国务院领导多次强调要增加普通商品房和保障性住房的供给。安邦特约经济学家巴曙松在与安邦研究员交流时，提到中国近年房地产的政策调控周期——在正常年份，房地产市场存在典型的年度政策调控周期，往往在年末中央经济工作到次年“两会”期间，基于公众压力，调控力度达到顶峰；到年中就进入政策效果观察期，到年底房地产市场往往重新活跃。
在我们看来，在今年中国经济增长无忧之后，这个调控周期将恢复正常，从现在开始起作用。事实上，当前房地产市场的调控政策并无全新内容，都是早已出台的政策和要求，关键是看政府在何时来严格执行。我们预计，从现在起到明年3月，中国的房地产调控政策将进入一个“严厉期”，政府将采取多种手段来干预房地产市场，以避免房价问题演变成更大的社会问题。
不过，安邦认为，中国政府的这种政策调控是有尺度的。中国经济仍需保持增长，房地产仍有着拉动经济的重要作用，政府不会对房地产业施以“重典”。况且，现在不计资金成本争当“地王”的，大多都是“共和国长子”旗下的国企，如果整顿过度将会波及向它们提供资金的国有银行！因此，我们可以相信，政策调控不会以大幅度打压房价为目的，并且在库存减少的背景下，房价也很难由目前这些有限度的政策而大幅下跌。至少在明年，我们会看到在政策趋严的同时，房价依然会表现得我行我素。
（注：安邦咨询公司是中国内地一家独立智库机构，专注于财经与公共政策研究。本文只代表该机构观点。)
中国经济中国房市：假话、真相与政策导向
英国《金融时报》中文网特约撰稿人 沈晓杰 2009-12-29
当中国总理温家宝就经济问题接受新华社专访时，他和中国民众一样，深知房价是人们关心的焦点。
温家宝总理在这次采访中，给记者亮出了治理房地产市场和房价问题上四条“政府应该做的事”。这就是加大安居工程的建设力度和棚户区改造，鼓励居民购买自住房和改善性用房，同时抑制抑制投机，运用税收、利率和土地政策调控稳定房价，打击捂盘惜售和哄抬房价。
然而，从各大网站网民对这条新闻的跟帖评论就可以看出，温家宝总理开出的这四条“药方”，似乎和中国城市居民的相关期望还存在着“巨大的落差”。
从评论中不难发现，对住房问题“发声”最强的，不是现在政府承诺的，通过廉租房和经适房等“保障性住房”及安居工程，定向解决住房问题的城市最低收入者，而是那些有着不错的工作、收入也比较“小康”的城市中等收入群体。人们在网络评论中看到最多的，是类似于“几个月工资还买不到一平方米房”，“全部积蓄只能买一个厕所”的“不满言论”。他们多属于中国中等收入者，他们不仅占城市人口的大多数（高达70-80%），而且在目前房地产市场中，也属于那种“上不着天”（买不起高价暴利的“普通商品住房”）和“下不着地”（各种保障性住房政策也没有他们）的“夹心层”。
可见，政府在住房上的主要“着力点”，是放在解决占城市人口少数的最低和低收入者身上，而现实中住房的主要矛盾，又突出表现在占城市人口七八成的中等收入这个最大群体身上。正是因为这样的“错位”，使得中国城市住房问题久拖不决，愈演愈烈，直至形成现在突出的社会矛盾。
住房政策和现实需求“错位”的原因，极可能是决策者没有听到“真话”，没有了解到当今房地产市场和住房问题的真相。
制定中国住房政策的一个重要依据，是看城镇居民人均住房水平。在今年九月初，《人民日报》和中央电视台刊发的“共和国部长访谈录”中，住房和城乡建设部部长姜伟新称，中国城镇人均住房建筑面积“增长到近30平方米”（他在访谈中都以城镇住房面积作比较）。——事实果真如此吗？一个多月后，这位部长的下属，被人称为住建部“首席学者和智囊”的住建部政策研究中心主任陈淮，在海口举行的一次国际论坛上，“一不小心”道出了住建部“内部掌握”的中国城镇居民“人均住房的实际建筑面积”，这就是到2008年末，中国城镇实有住房总量124亿平方米，城镇居民总人口是6.07亿人，人均住房水平只有20平方米，总体“才走到经济适用房的水平和初步脱困的阶段”。住建部的内部“误伤”，使人们逐步了解到中国城镇居民住房水平的“真相”。
实际上，早在2006年，笔者根据国家统计局和建设部的数据，计算出中国城镇居民实际人均住房水平只有17-18平方米。而这次陈淮在计算时“漏算”了几年来中国城镇拆迁房面积，使人均住房水平的建筑面积多出了两三个平方米。
除了人均住房水平外，还有一个决定中国住房政策导向的数据，就是在城市居民中，究竟有多少人拥有自己的住房，也即城市住房自有率究竟有多高。官员经常以“绝大多数城镇市民都有住房，我国城镇住房自有率全球最高”为由，影响和干扰政府对住房和房价问题的调控。早在几年前，当时建设部就高调宣称，到2006年底，城镇居民住房自有率达到83%。细究之下，人们会发现，这又是一个“真实的谎言”。
中国年度统计公报显示，1998年末全国城镇人口为3.79亿，其中通过“房改末班车”分到住房的占了八成左右（3.12亿人；原来公家名义下的住房，此时很多都通过购买转化为了个人住房）；而到2008年底，全国城镇人口已经增加到6.07亿，10年时间增加了2.28亿人，而在这期间，全国新增的买房户又是多少呢？乐观估算，在“新市民”中买得起商品房等住房的约为20%（全国平均为30%左右），也就是他们中有0.456亿人买了房。另外，考虑到原有市民中买新房的绝大多数是过去已有房的富裕家庭，并且九八房改时的“老无房户”中后来买了房和同时期由拆迁造成的失房户大体相当，所以现在城镇中有房者大约有3.576亿人（3.12+0.456），相当于到2008年底，中国城镇居民的住房自有率在59%（3.576/6.07）。换句话说，在中国城镇实际居民中，大约还有四成左右是无房户，加上那些城镇中人均住房水平很低的“半无房户”，中国城镇居民中的无房户或半无房户已高达居民总数的六、七成。
正是以上这两项最重要、最基本的数据，构成了中国城镇居民住房的真相，即：到2008年底，中国城镇居民的人均住房水平刚刚达到17-20平方米，比起全面住房小康的标准（人均35平方米），至少相差三分之一以上；同时，在城镇居民中，六、七成是无房户或半无房户。这就是中国城镇居民住房的基本民情。
厘清了这两个基本数据，我们就不难发现，在当今的中国，房地产市场和住房问题上的主要矛盾究竟何在，同样也不难理解，为什么占城镇居民七、八成的“中等收入群体”，在住房上的诉求如此强烈。
现在的问题是，这些代表着当前中国房地产市场和住房问题真相的数据，究竟有没有传递到中国高层手中？总理温家宝在这方面，有没有听到真话？从这次温家宝的讲话和前几天出台的“国四条”政策来看，答案很可能是否定的。
谁也不可否认，在住房问题上，数据揭露真相，真相决定政策，政策决定民生。不同的数据，必然导致高层在住房政策决策和房地产市场调控上，采取可能完全不同的思路，给民众带来完全不同的结果。
假设，如果中国城市绝大多数人都有了自己的住房，并且人均住房水平已近小康，那么，房价就不应该是政府在房地产市场调控的主要目标。相反，政府还能以“引导人们适度的住房消费”为由，以高房价来限制住房消费。这次在温家宝总理的讲话中，关于住房的第二条就似乎“有所指”地强调，“我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则”。实际上，早在几年前，当时的建设部和开发商为了转嫁矛盾，就曾把住房问题归罪于市民的“过度消费”，一个典型的“段子”，就是说住房问题之所以成为社会热点，是因为“刚毕业的大学生买不起100多平方米的大豪宅而发泄不满”。
同样，一旦中国住房问题的真相大白于天下，一个“负责任的政府”，至少就会把打压高房价、让老百姓买得起房、提升居民的住房水平及实现住房小康，放在房市调控和解决住房问题的首位。那么，政府的调控政策，也就不会像今天这般“暧昧不明”了。
(注：本文仅代表作者本人观点)
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