易宪容：房地产泡沫破灭之势无法阻挡
2011年09月09日 12:30
来源：金羊网－新快报
经济观察
对中国金融体系风险的认识，角度不同，利益不同，所看到的景观也完全不同。按国外成熟的市场经济标准，中国金融体系正面临着风险。无论银行信贷膨胀、地方融资平台扩张，还是房地产泡沫破灭及银行贷款景气下滑周期中的恶化，都是导致金融体系恶化的诱因。但国人看来，中国金融体系风险基本可控。
中国金融体系风险到底有多高，一个现象就可见叶知秋。16家上市银行上半年利润4610亿元，同比增34%，各银行年化净资产收益率普遍达20%。奇怪的是，如此好的业绩，不少上市银行股价相继跌破一年来最低价。为什么？市场担心国内银行业绩不可持续，担心国内金融体系可能爆发系统性风险。
中国与美国金融体系最大的不同是以银行为主导，国内90%以上的融资通过银行体系。银行体系风险决定整个金融体系的风险。证券市场担心上市银行，就是担心国内金融体系风险。而国内银行体系的风险，就在于房地产泡沫破灭的信贷风险。
近二十年来的金融危机的爆发，无不与房地产泡沫破灭导致的信贷风险有关。2003年以来，中国房地产泡沫已持续近十年。十年来各大中城市房价涨幅基本超过5倍，一线城市更超过8倍。购买住房赚钱成了“真理”，遂引发全民投机炒房。
无论地方官员、金融机构管理层，还是房地产开发商及多套住房持有者，均否认其存在巨大金融风险。比如，逾期贷款增长被理解为其占贷款比重小，因此银行信贷风险可控；政府融资平台贷款余额高，四大行所占比重也高，但到目前为止其不良贷款率奇低，因此，这些贷款不仅没问题还是质量较好的资产。四大行管理层都说，发放住房按揭贷款首套贷款所占比例在95%以上，个人住房贷款不存在风险。银监会对住房贷款压力测试，房价下跌50%，对国内银行影响不太大，国内整个银行信贷根本就不存在多高风险或有风险也在可控范围内。
但上述分析是建立在两个假定条件下的，一是房价不会大跌，二是政府公布的统计确切反映实情。但实情并非如此。如果住房按揭贷款自住率比例真占95%以上，在政府统计中每年房价又上涨不高，那一年来的房地产宏观调控岂非多此一举？其实这个95%就是当前享受优惠利率的贷款者的比例。投机炒作者会以多种办法来证明要购买的是第一套住房。
6月末，全国主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿元，其中个人住房贷款6.26万亿元，均比2008年底增长一倍。有人估算，在当前55万亿左右的银行信贷中，60%至70%都与房地产有关。房价上涨时，贷款风险自然隐蔽起来，但如果下跌，风险究竟多高难以测算。如果资金链某个环节断裂，很有可能引发金融市场系统性风险，而且也很容易迅速放大与蔓延。
当前国内金融体系的风险恰恰就在于国人从未经历过住房价格出现周期性调整所面临的风险，在于国人对房地产泡沫有多大还没足够、全面的认识。若等到国内金融体系系统性风险发生后再关注，将为时已晚。
（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）
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